天樞觀察：沒了隱債的昆明經(jīng)開投集團防風(fēng)化債壓力不大
來源：云南天樞玉衡
發(fā)布時間：2023-07-12
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昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)（集團）有限公司是國家級經(jīng)開區(qū)昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)營的核心主體。2022年，公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)雖緩但穩(wěn)步推進，房地產(chǎn)開發(fā)項目已接近尾聲，但土地一級開發(fā)尚需投資110.02億元；2023年將到期的債務(wù)規(guī)模18.15億元。
聯(lián)合資信評估股份有限公司最近通過對昆明經(jīng)開投及其相關(guān)存續(xù)債券的信用狀況進行跟蹤分析和評估，維持對昆明經(jīng)開投主體AA的信用評級。
盡管昆明經(jīng)開投土地出讓收益實現(xiàn)受土地市場景氣度等影響較大，但隨著公司基礎(chǔ)設(shè)施項目逐步推進、經(jīng)營性業(yè)務(wù)的擴張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風(fēng)化債壓力不大，公司資產(chǎn)及收入規(guī)模有望保持穩(wěn)定。
一 公司概況
昆明經(jīng)開投成立于2006年7月，是國家級經(jīng)開區(qū)昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)營的核心主體，在城市基礎(chǔ)設(shè)施及管網(wǎng)建設(shè)、環(huán)境治理等方面具有區(qū)域?qū)I優(yōu)勢，公司在資金注入和財政補貼等方面取得了政府的有力支持。公司實際控制人為昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會，經(jīng)開區(qū)管委會和云南省財政廳分別持有公司90.00%和10.00%股權(quán)。
2022年6月，昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會向公司注入資本金391.00萬元。截至2023年3月底，公司注冊資本27.26億元，實收資本34.12億元。截止目前，昆明經(jīng)開投股本變化的工商注冊信息變更尚未完成。
二 公司經(jīng)營與財務(wù)情況
昆明經(jīng)開投2022年營業(yè)收入實現(xiàn)20.12億元，與2021年基本持平，實現(xiàn)利潤1.47億元，同比下滑2.13%；實現(xiàn)凈利潤0.80億元，同比下滑27.16%；銷售凈利率為3.98%，較2021年減少了1.49個百分點。
2023年一季度，昆明經(jīng)開投實現(xiàn)營業(yè)收入3.09億元，為2022年全年的15.36%；凈利潤虧損0.03億元，銷售凈利率為-0.97%。
昆明經(jīng)開投2022年營業(yè)收入主要由房地產(chǎn)開發(fā)收入、工程項目收入、保安及物業(yè)管理費收入和產(chǎn)品銷售收入構(gòu)成，公司綜合毛利率較2021年下降0.42個百分點。
2022年商業(yè)地產(chǎn)收入受銷售進度影響下降51.07%，租賃收入下降17.40%，除以上兩個業(yè)務(wù)收入下降外，保障性住房項目、工程項目、保安、物業(yè)管理及水務(wù)、產(chǎn)品銷售收入均實現(xiàn)了不同程度上漲。
2023年1－3月，公司營業(yè)總收入相當(dāng)于2022年全年的15.37%，主要來源于商業(yè)地產(chǎn)銷售收入、工程代建收入、保安及物業(yè)管理費收入和利息收入。同期，公司綜合毛利率較2022年有所上升。
（二）資產(chǎn)與負債情況
截至2022年底，昆明經(jīng)開投資產(chǎn)總額277.92億元，所有者權(quán)益115.71億元（含少數(shù)股東權(quán)益6.30億元），資產(chǎn)負債率58.37%。
截至2023年3月底，公司資產(chǎn)總額279.06億元，所有者權(quán)益115.68億元（含少數(shù)股東權(quán)益6.30億元），資產(chǎn)負債率58.54%；公司全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率分別為22.69%和9.68%。
1．資產(chǎn)端
昆明經(jīng)開投的流動資產(chǎn)主要由貨幣資金、其他應(yīng)收款和存貨構(gòu)成；公司非流動資產(chǎn)則主要由投資性房地產(chǎn)、在建工程和其他非流動資產(chǎn)構(gòu)成。
2．負債端
昆明經(jīng)開投的負債主要為長期應(yīng)付款，截止2023年3月底，昆明經(jīng)開投的長期應(yīng)付款為108.70億元，占公司總負債的66.54%。
截止2022年末，昆明經(jīng)開投長期應(yīng)付款余額為109.54億元，較2021年末凈減少了10.04億元。
經(jīng)開投2019-2022年長期應(yīng)付款中，包含了融資租賃、國債、政府專項債、置換債券和貸款本金及利息可能增加公司的有息負債。
在有息債務(wù)方面，自2018年開始，昆明經(jīng)開投的有息負債一直維持在30億元左右，約占公司總負債的20%。
各年度有息負債的構(gòu)成明細如下表所示：
根據(jù)經(jīng)開投最新一期中票募集說明書顯示，截至2023年3月底，昆明經(jīng)開投有息負債余額為32.59億元，和上表的數(shù)值存在輕微差異，因?qū)儆诠救谫Y租賃等非標融資造成；而值得關(guān)注的是，昆明經(jīng)開投于2023年4-12月、2024年及2025年到期的債務(wù)規(guī)模分別為18.15億元、5.47億元和5.93億元。
三 公司業(yè)務(wù)構(gòu)成
2022年全年，昆明經(jīng)開投實現(xiàn)營業(yè)收入20.12億元，較上年同期增長了0.08%；公司綜合毛利率達到了19.08%，同比減少了0.43個百分點。
其中：主營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入15.57億元，同比減少17.04%；毛利率15.63%，同比減少了2.84個百分點。其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入4.56億元，同比增長239.32%，毛利率30.86%，同比減少3.07個百分點。
其中，值得關(guān)注的是，物資貿(mào)易業(yè)務(wù)的營業(yè)收入較2021年增長率125.56%達到4.73億元，但該項目的毛利率為-1.26%，同比減少了1.67個百分點；保安、勞務(wù)派遣服務(wù)2022年實現(xiàn)營收7千萬元，但該項目的毛利率分別為-32.36%，毛利即虧損2,266.45萬元。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
昆明經(jīng)開投承建的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括經(jīng)開區(qū)管委會指定的建設(shè)項目，以及為進駐經(jīng)開區(qū)企業(yè)代建廠房、辦公樓、綠化工程等項目。
2022年，昆明經(jīng)開投基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進，形成的工程收入從2021年的3.08億元增長到2022年的3.40億元，但毛利率從51.11%下降到41.04%，下降了10.07個百分點。
1．代建項目情況
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開投代建項目總投資額共計126.01億元（共58個項目），其中新建9個項目，總投資額52.50億元，已完成投資12.05億元，尚需投入40.45億元，建設(shè)進展較為緩慢；續(xù)建12個項目，總投資額52.78億元，已建設(shè)完畢但尚未完成回款和結(jié)算；已完工并回款37個項目，總投資額20.73億元，因竣工結(jié)算程序未完成，仍在“在建工程”核算。
上述尚待投資的代建項目資金來源以財政出資為主，公司自籌資金為輔，公司未來投資壓力不大，但進展較為緩慢。
2．自營項目情況
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開投自營項目主要為倪家營、普照污水廠二期改擴建工程、云南綠色能源產(chǎn)業(yè)園和滬滇臨港昆明科技園，計劃總投資57.01億元，已投資29.32億元，尚需投資27.69億。
上述自營項目尚需投資規(guī)模較大，公司存在較大資金壓力，未來收益實現(xiàn)受項目建設(shè)進度、運營情況及宏觀經(jīng)濟等因素影響存在一定不確定性。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)
昆明經(jīng)開投的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和保障房開發(fā)，主要由公司本部、昆明騰邦置業(yè)有限公司及經(jīng)百公司負責(zé)投資建設(shè)。
1．商業(yè)房地產(chǎn)
昆明經(jīng)開投商業(yè)房地產(chǎn)包括商業(yè)住宅及其配套底商，目前在售商業(yè)房產(chǎn)項目主要為觀林湖花園項目。
截至2023年3月底，總投資17.20億元，已投資12.50億元，總銷售面積136269萬平方米，銷售進度為63.81%。
2．保障房開發(fā)
保障房開發(fā)的承建模式為代建，其中公共租賃住房部分由經(jīng)開區(qū)財政局撥付建設(shè)資金，剩余部分由公司自籌；項目完工后，部分由公司組織銷售、剩余部分由經(jīng)開區(qū)管委會回購（成本加成15.00%）。
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開投主要保障房項目為倪家營和普照區(qū)項目，建設(shè)住房共計3574套（包含公租房766套、安置房722套和商業(yè)住宅2086套）及配套的公建設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，項目總投資23.40億元，目前均已竣工并交付。
（三）土地一級開發(fā)
2022年，昆明經(jīng)開投確認土地一級開發(fā)整理及管理費收入0.45億元。截至2023年3月底，公司主要在建土地一級開發(fā)項目包括大觀山項目、清水北部片區(qū)項目和阿拉、洛羊片區(qū)礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理土地一級開發(fā)整理項目，計劃總投資147.00億元，累計投資40.98億元，尚需投資110.02億元。
昆明經(jīng)開投的開發(fā)資金主要依靠經(jīng)開區(qū)土儲中心預(yù)撥的土地開發(fā)款和部分自籌款。
（四）保安、物業(yè)管理及水務(wù)業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開投的保安業(yè)務(wù)主要由公司子公司昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安泰保安服務(wù)有限公司負責(zé)；物業(yè)服務(wù)費由子公司昆明創(chuàng)新園科技發(fā)展有限公司負責(zé)；水務(wù)業(yè)務(wù)由子公司昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)水務(wù)有限公司負責(zé)。
2022年，昆明經(jīng)開投保安及物業(yè)管理費收入同比增長12.64%，主要包括保安收入0.70億元、物業(yè)管理及餐飲服務(wù)收入0.87億元、水務(wù)收入1.25億元及其他零星服務(wù)收入0.27億元。
2023年一季度，昆明經(jīng)開投該板塊收入相當(dāng)于2022年的28.93%。
（五）租賃業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開投租賃業(yè)務(wù)主要由公司本部和子公司騰邦置業(yè)經(jīng)營，主要包括商鋪出租、車位出租及其他車輛出租等業(yè)務(wù)。
（六）利息收入業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開投公司利息收入板塊主要包括小額貸款和委托貸款兩個方面。
1．小額貸款
小額貸款業(yè)務(wù)主要由昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)興融小額貸款有限公司負責(zé)。截至2023年3月底，興融公司發(fā)放貸款余額0.58億元（共計10筆），已逾期5筆（其中訴訟2筆，非訴清收3筆），逾期貸款余額0.47億元。
2．委托貸款
委托貸款業(yè)務(wù)主要由昆明經(jīng)投產(chǎn)業(yè)投資有限公司和昆明經(jīng)開投本部產(chǎn)生。
截至2023年3月底，公司本部委托貸款余額1.40億元（共兩筆，均為逾期委托貸款），已通過司法程序?qū)嵤┵Y產(chǎn)保全，上述貸款已支付利息合計2888.66萬元、調(diào)節(jié)款40.00萬元；
經(jīng)投產(chǎn)業(yè)公司委托貸款余額2309.00萬元（共1筆，已逾期），已通過資產(chǎn)收購的方式進行資產(chǎn)保全，尚欠款2309.00萬元。
（七）產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開投產(chǎn)品銷售收入主要來源于農(nóng)機產(chǎn)品銷售和材料銷售業(yè)務(wù)。
2022年，公司產(chǎn)品銷售收入仍以材料銷售收入（占比80.79%）為主，受供貨的固定成本不變、變動成本上升影響，產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)虧損。2023年1－3月，公司產(chǎn)品銷售收入相當(dāng)于2022年的15.09%，主要來自材料銷售收入。
（八）其他業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開投的其他業(yè)務(wù)板塊主要包括公司其他業(yè)務(wù)收入主要包括公租房運營收入、勞務(wù)派遣收入、水電費收入、辦學(xué)收入、代扣代繳手續(xù)費收入等。
四 聯(lián)合資信維持AA評級
聯(lián)合資信，維持對昆明經(jīng)開投主體AA的信用評級，維持“20昆明經(jīng)開MTN001”和“20昆明經(jīng)開MTN002”的信用等級為AA，“22昆明經(jīng)開MTN001”的信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定。
盡管昆明經(jīng)開投土地出讓收益實現(xiàn)受土地市場景氣度等影響較大但隨著公司基礎(chǔ)設(shè)施項目逐步推進、經(jīng)營性業(yè)務(wù)的擴張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風(fēng)化債壓力不大，公司資產(chǎn)及收入規(guī)模有望保持穩(wěn)定。
天樞玉衡把昆明經(jīng)開投的相關(guān)報告上傳至百度網(wǎng)盤，供各位讀者下載、查閱、分析使用。
1. 昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)(集團)有限公司2023年跟蹤評級報告
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2. 昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)(集團)有限公司2023年度第一期中期票據(jù)募集說明書
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3. 昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)(集團)有限公司2022年度報告
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4. 昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)(集團)有限公司2023年一季度合并及母公司財務(wù)報表
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0871-63190078