【房地產(chǎn)】另一個(gè)角度看地產(chǎn)：地區(qū)發(fā)展不平衡
來源：云南天樞玉衡
發(fā)布時(shí)間：2019-07-11
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近期一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分化、政策分化、預(yù)期分化，分化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
市場(chǎng)普遍將本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升看作是貨幣現(xiàn)象。但值得注意的是，貨幣供應(yīng)量和利率下降沒有導(dǎo)致房?jī)r(jià)普漲。貨幣現(xiàn)象只是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的表面原因，并無法解釋分化局面的形成。我們認(rèn)為，資金流入一線城市的根本原因在于地區(qū)發(fā)展不平衡，本輪熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲是在資金面和資產(chǎn)荒推動(dòng)下長(zhǎng)期地區(qū)發(fā)展不平衡的一次集中爆發(fā)。
地區(qū)發(fā)展不平衡的形成是長(zhǎng)期以來資源分配不平衡和嚴(yán)格的戶籍制度限制共同作用的結(jié)果。其中值得注意的是財(cái)政體制中隱含的不公平，導(dǎo)致欠發(fā)達(dá)地區(qū)持續(xù)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，地區(qū)發(fā)展不平衡格局固化。
地區(qū)發(fā)展不平衡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。不能從根本上調(diào)節(jié)不平衡的局面，限購限貸只有短期抑制性作用；房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是割裂的，因城施策的政策組合難以對(duì)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行有力調(diào)控。因此，關(guān)注區(qū)域發(fā)展才是房地產(chǎn)最大的基本面。
總體來看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期需求強(qiáng)勁。通過資源分配和戶籍制度改革，地區(qū)發(fā)展不平衡的格局也會(huì)出現(xiàn)改變，未來將會(huì)形成多個(gè)核心城市群。隨著預(yù)期調(diào)整，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將逐漸退卻，逐步放開限購限貸，市場(chǎng)分化局結(jié)束。
風(fēng)險(xiǎn)提示：財(cái)稅體制改革進(jìn)度不及預(yù)期；城市化進(jìn)程放緩；地區(qū)發(fā)展差距進(jìn)一步變大。
（內(nèi)容來源：國(guó)開證券）
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